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Existen pocas herramientas jurídicas, y aún menos jurisprudencia, que se puedan utilizar para resolver conflictos contractuales de arrendamientos que surjan por el parón económico de los negocios.

La declaración del estado de alarma no sólo ha provocado el confinamiento de los ciudadanos en sus casas, sino también el cierre de muchos locales comerciales y el parón económico de los mismos, al no estar muchas de ellos entre las actividades que pueden permanecer abiertas, según especifica el real decreto 63/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma.

Frente a esta situación, y ante la inminente de pago de la renta de estos inmuebles, son muchos los que se preguntan si podrían lograr una rebaja del arrendador o dejar de pagar el alquiler hasta que se levante el estado de alarma en el país.

Los expertos de Andersen Tax & Legal explican que, actualmente, existen pocos ejemplos jurisprudenciales asimilables a lo que ha provocando la pandemia del coronavirus. Sin embargo, sí se han dictado sentencias relacionadas con la gripe A que podrían servir de referencia. Además, también destacan dos figuras legales que resultarán esenciales en este periodo para resolver los conflictos contractuales: por un lado, está la fuerza mayor regulada en el artículo 1105 del Código Civil y, por el otro, la cláusula rebus sic stantibus, que ante situaciones excepcionales, podría permitir la modificación de las obligaciones de un contrato.

¿Puede el arrendatario de un local de negocio no pagar el alquiler por la declaración del estado de alarma?

Para responder a esta duda hay que diferenciar entre dos supuestos de hecho: que la actividad desarrollada en el local sea una de las que no ha sido suspendida por el real decreto; o que el negocio sí esté entre los que han sido interrumpidos. Aunque en ambos casos se alcance una solución similar, desde Andersen Tax & Legal explican que existen matices que deben tenerse en cuenta dependiendo del caso.

Actividades que no han sido suspendidas por el real decreto

En los locales donde se desarrolla una actividad que no ha sido suspendida por el real decreto, no existiría ninguna causa de exoneración de pago o modificación de la renta mensual, pues la explotación del local, oficina o nave industrial depende única y exclusivamente de la voluntad del arrendatario. Sin embargo, muchas de estas actividades se han visto gravemente afectadas por el confinamiento.

Las limitaciones impuestas a la mayoría de la ciudadanía han restringido la actividad de esos negocios. Por eso, difícilmente puede defenderse que exista la posibilidad de explotar un local de negocio como una clínica de fisioterapia o una ortopedia y a la vez dar cumplimiento al contenido del RD 463/2020. Por esa razón, el Gobierno ha previsto prestaciones específicas para aquellos dueños de negocios que vean su facturación mermar en un 75% respecto al semestre anterior, desde la adopción del estado de alarma.

En cualquier caso, lo razonable es que se estudien los casos de manera individual, sin que quepa proponer soluciones generales.

Actividades que sí han sido suspendidas por el RD 463/2020

Los negocios que sí entran entre las actividades suspendidas por el real decreto resultan menos controvertidas. Para determinar las soluciones aplicables a las contingencias que sobrevengan debe atenderse siempre, en primer lugar, a los términos y condiciones expresamente pactados por las partes en el contrato de arrendamiento en relación con situaciones extraordinarias o de fuerza mayor.

Si las partes no han convenido nada, será entonces cuando haya que acudir a las distintas figuras legales desarrolladas en nuestra normativa y en nuestra jurisprudencia.

Se pueden encontrar argumentos para solicitar la suspensión de la renta en las normas generales del Código Civil (CC) en materia de arrendamientos. El artículo 1554.3.a establece como obligación del arrendador «la de mantener al arrendatario en la posesión útil y pacífica de la cosa», obligación que ahora resulta de imposible cumplimiento. El Tribunal Supremo ha entendido que el arrendador responde de las perturbaciones causadas por él mismo tanto de hecho como de derecho y de las perturbaciones de derecho causadas por terceros.

Desde el momento en que la imposibilidad es temporal y el pago de la renta deriva o depende del goce pacífico de la cosa (artículos 1555.1º y 1556 del Código Civil), podría legitimarse la suspensión de la renta durante el tiempo que duren las medidas del estado de alarma.

Fuerza mayor

El artículo 1105 de nuestro CC regula la figura de la fuerza mayor: «Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.»

El brote del Covid-19 podría encuadrarse dentro de lo que la jurisprudencia entiende como «acto de fuerza mayor» al ser un suceso imprevisible e inevitable, y que resulta objetivamente irresistible para las partes, derivándose de un origen externo. Así se ha determinado en supuestos de emergencia sanitaria similares, como en el caso de la gripe A.

Sin embargo, la aplicación de la fuerza mayor como causa que permita exonerar al arrendatario de la obligación de abonar la renta durante el tiempo que dure la suspensión de la actividad o la limitación de movimiento debe adoptarse con cautela. No hay precedentes en la jurisprudencia de una crisis como la actual, por lo que no resulta fácil saber cuál será la doctrina que adopten los tribunales.

Aunque no es descartable que la fuerza mayor permita exonerar del pago de la renta a los arrendatarios, no se puede asegurar con plena certeza y, por tanto, de suspenderse el pago podría darse lugar a un incumplimiento contractual.

Cláusula rebus sic stantibus

En directa relación con lo anterior hay que preguntarse si es posible revisar las obligaciones y contratos como consecuencia de los efectos de la declaración de estado de alarma. La cláusula rebus sic stantibus permite la modificación de las obligaciones de un acuerdo, e incluso la resolución en algunos casos, cuando, por circunstancias sobrevenidas se rompe el equilibrio económico del contrato y a una de las partes le resulta imposible o muy gravoso su cumplimiento. En el caso que estamos analizando, podría permitir una reducción o rebaja del importe de la renta, e incluso, en determinados casos, la suspensión temporal del pago de la misma durante un período determinado.

Para que pudiera resultar de aplicación es necesario que se aprecien de forma conjunta: una alteración extraordinaria, imprevisible e inimputable de las circunstancias en el momento de cumplir las obligaciones en relación con las existentes al tiempo de la perfección del contrato; una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes que suponga el derrumbe del contrato por aniquilación del equilibrio de prestaciones; y, que se carezca de otro remedio para la resolución del problema aplicación subsidiaria.

Existe jurisprudencia en la que el Tribunal Supremo decidió aplicar esta cláusula con la finalidad de modular temporalmente la renta pactada -sentencia nº 591/2014, de 15 de octubre de 2014- todo ello por considerar que concurrían los elementos de imprevisibilidad y de excesiva onerosidad.

La aparición del Covid-19 como hecho imprevisible, podría permitir activar la cláusula rebus sic stantibus, siempre que se acredite la desproporción de las prestaciones del arrendatario, destacan los expertos. Las consecuencias a la aplicación de dicha cláusula consistirían, precisamente, en el restablecimiento del equilibrio entre las partes que podría ser, mediante una rebaja de la renta, repartiendo así el riesgo entre las partes, o incluso establecer la posible suspensión temporal del pago de la misma como fórmula modificativa de un contrato de arrendamiento de larga duración, dado el carácter explícitamente temporal de la alteración extraordinaria.

Sin embargo, es conveniente apuntar que el alto tribunal considera la aplicación de esta cláusula un remedio extraordinario y excepcional.

Además, es esencial que cuando las partes negocien la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus se detallen las razones por las que motivan su aplicación al caso concreto. Es decir, deberá incidirse en que la modificación del precio de la renta o la suspensión temporal del pago de la misma se debe al riesgo expansivo de la pandemia, y en consecuencia la imposibilidad de prestar la actividad debido a la situación de emergencia sanitaria; y que, la referida modificación dejará de aplicarse en el momento en el que el Gobierno levante el estado de alarma y el resto de restricciones legales.

No obstante, y dadas las constantes y distintas medidas que está adoptando el Ejecutivo, las respuestas anteriormente expuestas podrán llegar a verse modificadas, apuntan desde Andersen Tax & Legal.

¿Qué sucede si el contrato de alquiler finaliza el 31 de marzo y tengo arrendado otro inmueble desde el 1 de abril? ¿Debo abonar el nuevo alquiler? ¿Qué sucede con la resolución del anterior y la entrega de la posesión del nuevo?

En este caso, el arrendador se compromete a poner a disposición del arrendatario el inmueble de tal manera que este pueda usarlo y disfrutarlo y arrendatario se compromete a abonar mensualmente el pago de la renta.

Así las cosas, y tomando en consideración los supuestos de aplicación de la fuerza mayor y la cláusula rebus sic stantibus, así como la restricción a la libertad de circulación, se podría concluir que en el caso de que se acredite que no se puede realizar la mudanza, el arrendatario no tendría la obligación de abonar el nuevo alquiler, dado que no puede utilizar y disfrutar lo que es objeto de arriendo debido a una causa de fuerza mayor -restricción a la libertad de circulación, y, por ende, a efectuar la mudanza.

Al ser imposible acceder al piso, no sería obligatorio abonar el nuevo alquiler, al menos mientras dure el estado de alarma.

El arrendatario también podría aplazar la obligación de restitución del inmueble cuyo contrato iba a verse resuelto a partir del 31 de marzo de 2020 en base a la existencia de una causa de fuerza mayor y ello durante todo el tiempo que se extienda el estado de alarma. Lo anterior no impediría que se continúe abonando la renta de la vivienda que se ocupa.

Fuente: https://www.expansion.com/juridico/actualidad-tendencias/2020/03/30/5e7e4cd0e5fdea323a8b4597.html