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Los alquileres ya caen con fuerza en Barcelona (-12%) y Madrid (-8%)

Los alquileres ya caen con fuerza en Barcelona (-12%) y Madrid (-8%)

La crisis económica desatada por el coronavirus ha puesto contra las cuerdas a miles de familias que vivían de alquiler y que destinaban buena parte de sus ingresos al mismo

Los alquileres bajan y comienzan a hacerlo con fuerza en las zonas más tensionadas. La crisis económica desatada por el coronavirus ha puesto contra las cuerdas a miles de familias que vivían de alquiler y que destinaban buena parte de sus ingresos al pago del arrendamiento. En este contexto de debilidad económica —y posiblemente en el caso de Cataluña debido al límite de los alquileres—, en ciudades como Barcelona ya se registran caídas anuales del precio del 12%, mientras que en Madrid el retroceso es del 8%.

«Los mercados en los que las caídas de precios son ya una realidad desde hace meses están liderados por ciudades como Madrid y Barcelona. Asimismo, en comunidades como Baleares o Canarias los precios ya hace meses que están yendo a la baja después de haber alcanzado los precios máximos del alquiler en 2019 y 2020″, explica Anaïs López, directora de comunicación de Fotocasa. Precisamente el índice de este portal inmobiliario muestra que en Baleares el precio ya desciende a un ritmo del -10% interanual y en Canarias los descensos son del -5%, al igual que en la comunidad de Madrid. Por su parte, la comunidad de Cataluña desciende a un ritmo cercano al -1%.

No obstante, el mercado se sigue comportando de manera muy diferente, con zonas mucho más estabilizadas y con recorrido al alza de los precios. De hecho, todavía hay comunidades en las que aún sube el precio con fuerza, como pueden ser Murcia (10%), Cantabria (8%), Asturias (7%) o Castilla-La Mancha (7%). «Estas comunidades aún no han alcanzado máximos respecto a los años 2007-2008 y es posible que durante 2021 aún incrementen precios, aunque lo harán de manera más suave. A mediados del año que viene es posible que ya veamos aumentos muchos más moderados que los actuales. En alguna región es posible que a finales de 2021 veamos descensos, tal y como estamos viendo en otras comunidades en estos momentos», explica Anaïs López.

Las ciudades de Madrid y Barcelona, según esta experta, merecen un análisis aparte. «En estas ciudades ya son varios los meses en los que el precio del alquiler ha empezado a caer, después de haber alcanzado precios máximos durante los años de la burbuja inmobiliaria. En 2019 y principios de 2020 vimos cómo en estas ciudades el precio del alquiler había alcanzado máximos y nunca habíamos registrado precios tan caros en estas ciudades. Era, por tanto, de esperar que los precios tendieran a la baja después de haber tocado techo», señala la directora de comunicación de Fotocasa.

En Madrid y Barcelona, ya son varios los meses en los que el alquiler cae, después de haber alcanzado los máximos de la burbuja

Barcelona ha sido la primera de las grandes ciudades en ajustar precios a la baja. De hecho, durante los meses de verano ya se registraron descensos en el precio cercanos al -5%. A estos descensos se le suma la entrada en vigor de la nueva ley que regula el precio del alquiler en 60 municipios tensionados de Cataluña.

«En este sentido, el precio de la vivienda en alquiler en Barcelona ha seguido descendiendo desde el verano a un ritmo de un -7% en octubre y ahora a finales de año lo hace a un ritmo de casi un -12%. Es posible que la entrada en vigor de la nueva normativa que regula el precio de alquiler esté teniendo una cierta incidencia en las caídas de los precios, pero pensamos que no es el único motivo. La evidente falta de demanda, principalmente de estudiantes y jóvenes que han decidido volver a casa de sus padres, unido a una mayor oferta del alquiler vacacional, está haciendo que en ciudades como Barcelona haya más oferta que demanda y eso está empujando los precios a la baja», comenta Anaïs López.

Asimismo, si hacemos una comparativa con Madrid, ciudad en la que no existe limitación de precios, ahora mismo cae a un ritmo de un -8% interanual. «Es, por tanto, una tendencia normal y natural del mercado del alquiler que ya esperábamos para este 2020 y que quizá se ha visto algo acelerado con la situación actual de la pandemia».

El futuro límite de los alquileres llega en plena bajada de precios.
El futuro límite de los alquileres llega en plena bajada de precios.

El alquiler sufre grandes cambios

El conjunto del sector inmobiliario ha detectado importantes cambios en el mercado del alquiler durante el año 2020. Por una parte, en relación con los precios y, por otra parte, desde la oferta y la demanda.

Desde el punto de vista de los precios, si a principios del año 2020 asistíamos a una moderación con incrementos cercanos al 5%, que indicaban que los precios del alquiler iban a tender a la baja, la llegada de la pandemia rompió dicha tendencia. De hecho, durante los meses de pleno confinamiento, abril y mayo, los precios del alquiler a nivel de España llegaron a incrementarse un 12% interanual, dejando atrás la moderación de principios de año.

«Este cambio en los precios se debió, en parte, a que entró en el mercado mucha oferta que venía del alquiler vacacional y lo hizo con precios sensiblemente superiores a la media. Son pisos que están perfectamente acondicionados para entrar a vivir, amueblados y con todas las comodidades. Por ello, es normal que entren al mercado con precios algo superiores a la media», destaca Anaïs López.

Concretamente, un estudio elaborado por Fotocasa reveló que, durante la pandemia, el 64% de los propietarios que tenían vivienda en alquiler vacacional se pasaron al alquiler residencial durante los meses de confinamiento y, de estos, un 49% pretende quedarse de forma indefinida en el mercado residencial. «Esta es, ‘a priori’, una buena noticia para el sector. El mercado del alquiler necesita mucha oferta para que los precios se puedan regular de forma natural y esta falta de oferta ha sido uno de los principales problemas que ha tenido este mercado durante los últimos años. No obstante, esta oferta que viene del alquiler vacacional no es suficiente para conseguir solucionar el problema de precios y son necesarias más políticas que ayuden a que el mercado cuente con suficiente oferta de alquiler de calidad», apunta la directora de Comunicación.

«A finales de 2020, el precio de la vivienda en alquiler parece que vuelve a la moderación vivida a principios de año y el incremento medio se sitúa en el 5%, aunque las caídas de precios son ya una realidad en varios puntos de España. El mercado del alquiler, al igual que pasa con el de compraventa, se mueve a distintas velocidades y, mientras que hay zonas en las que los precios todavía pueden subir un poco, hay otros mercados en los que las caídas de precios son una realidad», concluye Anaïs López.

Fuente: https://www.elconfidencial.com/vivienda/2020-12-04/alquiler-precios-mercado-inmobiliario-precios_2860227/

El Supremo respalda que los ayuntamientos limiten las viviendas turísticas para proteger el entorno urbano

El Supremo respalda que los ayuntamientos limiten las viviendas turísticas para proteger el entorno urbano

Rechaza el recurso de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia contra la reforma del plan urbanístico de Bilbao

El Tribunal Supremo ha notificado este lunes una sentencia clave para la regulación de los alojamientos turísticos. La Sala de lo Contencioso-Administrativo ha avalado las limitaciones impuestas por el Ayuntamiento de Bilbao a través de una reforma del plan general de ordenación urbana.

Los magistrados rechazan así el recurso de la Comisión Nacional de los Mercados y de la Competencia (CNMC) que consideraba que la reforma obstaculiza «la competencia efectiva» en el mercado y dañaba «el interés general». A su juicio, supone «una barrera económica en la entrada y permanencia de los operadores y propietarios del mercado», limitando «su capacidad de decisión para competir y ofrecer sus productos y servicios». El Supremo, por contra, avala la decisión del TSJ del País Vasco de dar validez al acuerdo del Pleno.

La sentencia, de la que ha sido ponente el magistrado Rafael Fernández Valverde, confirma el acuerdo del Pleno y considera que ninguna de las tres limitaciones en las que se centraba el recurso vulneran la Constitución, la Ley de Garantía de la Unidad de Mercado o la Ley sobre el Libre Acceso a las Actividades de Servicios y su Ejercicio. Lo hace siguiendo una recientísima doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que ha dado la razón al Ayuntamiento de París frente a una empresa turística.

TRES OBJECIONES

Las objeciones de la CNMC se centraban, en primer lugar, en la calificación de la vivienda de uso turístico (VUT) como equipamiento en lugar de residencial, lo que suponía limitaciones en las plantas en las que podía desarrollarse la actividad y en la forma de acceso a ellas. En segundo lugar, en la exigencia de un informe urbanístico para operar. Y finalmente, en la limitación a un máximo de tres habitaciones en las viviendas particulares para alquiler turístico.

Antes de responder de forma concreta a las objeciones, la Sala hace una encendida defensa de la participación municipal en este ámbito: «Todo ello nos conduce a confirmar la posibilidad -y la necesidad- de intervención municipal en la materia, en uso y ejercicio de la potestad de planeamiento, que cuenta con un claro respaldo y legitimación democrática y que además se nos presenta como realizada por la Administración más cercana al ciudadano, y articulada con un mayor grado de participación y conocimiento de la concreta realidad local».

Los magistrados añaden que que el urbanismo actual es «cambiante» e intenta adaptarse a las nuevas circunstancias, realidades y necesidades sociales. «Una de las actuaciones esenciales -y actuales- de las citadas Administraciones es evitar la desertización de los pueblos y ciudades».

«PARQUE TEMÁTICO»

Y en cuanto a las grandes ciudades en particular, explican que «es igualmente posible y previsible llegar a su desertización (gentrificación), en determinados lugares, al alterarse la forma de vida de los residentes habituales, debido a la transformación de hecho de un uso tradicional residencial, en otro, pujante y turístico, con todas la consecuencias que de ello se derivan, pues es evidente que cuando más auténtico es un lugar a más gente atrae, pero cuanta más gente atrae más se diluye su auténtica identidad, y con ello la vida de los residentes habituales». «Es, en síntesis, convertir las ciudades -o las partes esenciales de la mismas-en un a modo de parque temático, en vez de un lugar habitable y de convivencia. La ciudad se convierte en un problema y no en un sistema de solucionar los problemas de sus habitantes».

Y descendiendo al caso estudiado, la sentencia sostiene que la calificación de estas viviendas como equipamiento está «más que legitimada», por cuanto va «claramente, y sin duda, dirigida a la protección del ‘derecho a la vivienda’, digna y adecuada, en los términos requeridos por la Constitución española así como al control -evitando el deterioro- del denominado por la directiva de Servicios [de la UE] ‘entorno urbano'».

Siguiendo la doctrina del TJUE, los magistrados entienden se produce «una razón imperiosa de interés general» que «habilita» a la Administración local a imponer limitaciones. Eso no va dirigido a vulnerar la normativa europea de competencia, «sino, más al contrario, a posibilitar la efectiva conciliación de la citada y lícita actividad económica del alquiler vacacional con la organización del régimen interno de la ciudad, posibilitando la convivencia residencial estable y habitual con una actividad caracterizada por su transitoriedad y falta de permanencia, al responder a circunstanciales necesidades alojativas».

TRES HABITACIONES

En segundo lugar, el Supremo avala la exigencia de «un informe urbanístico de conformidad» para poder operar, que según la CNMC chocaba con la exigencia autonómica de la llamada declaración responsable. El Supremo estima que ambos funcionan en ámbitos competenciales distintos y tiene su propia razón de ser. La norma autonómica actúa en el ámbito turístico; la municipal, en el urbanístico. Y el informe que reclama el Ayuntamiento de Bilbao busca comprobar que el uso del local como alojamiento turístico se ajunta al planeamiento urbanístico-

En cuanto a la última objeción de la CNMC, los magistrados avalan limitar a tres el número de habitaciones que se pueden alquilar en esta modalidad de alojamiento, sin que eso suponga una barrera. Simplemente, si se ofertan más plazas, el inmueble pasa a la categoría de establecimiento hotelero. «La motivación, equilibrio y proporcionalidad también se aprecian en este concreto aspecto, por lo que la infracción alegada no está justificada», concluye el Tribunal Supremo.

Fuente: https://www.elmundo.es/espana/2020/11/30/5fc502b6fdddffe5428b4578.html